Negli ultimi anni si è verificato un costante aumento di soggetti (persone fisiche o società) che considerano le aste immobiliari, derivanti da esecuzioni immobiliari o da procedure concorsuali, quale strumento interessante per l'acquisizione di un immobile.
La recente pericolosa pandemia da COVID-19 ha inoltre evidenziato la necessità di mantenere il distanziamento sociale ed ha portato i Tribunali all'utilizzo sempre più frequente delle vendite telematiche.
Le modalità da seguire per l'organizzazione e la partecipazione alle vendite telematiche sono state stabilite dal decreto ministeriale 26/02/2015, n. 32 (1), che all'articolo 2 ha definito le seguenti modalità:
Lo stesso DM 32/2015 regolamenta in modo dettagliato le procedure da seguire da parte di ogni soggetto che è coinvolto nella vendita telematica ed in particolare negli articoli dedicati alle vendite immobiliari, alla Sezione I fornisce le disposizioni generali che riguardano gli offerenti e le modalità di svolgimento della gara.
Stiamo verificando che non sempre gli interessati ad offrire hanno le competenze tecniche necessarie per la predisposizione della domanda, con i relativi allegati, per la sottoscrizione della stessa, per il deposito dell'offerta e l'eventuale partecipazione alla successiva gara con gli altri offerenti in quanto le procedure previste, come previste dagli articoli 12 e seguenti del citato decreto, sono complesse.
Si tengano presenti, ad esempio, queste complicazioni:
Tutte queste complicazioni procedurali stanno scoraggiando qualche potenziale acquirente dal partecipare e hanno portato una parte di utenti a chiedere consulenza e assistenza a soggetti più preparati, più spesso si tratta di avvocati.
Sono sorti recentemente in misura sempre maggiore quesiti che riguardano la modalità con la quale si può esercitare il diritto a partecipare all'asta, nel caso in cui l'offerente non possa partecipare personalmente.
Il quesito principale è: "chi può sostituire l'offerente e formulare valide offerte per suo conto?"
Il quesito non è di poco conto e può portare contenzioso o essere causa di esclusione dalla gara.
La risposta viene dall'art. 571 del codice di procedura civile, in tema di vendita senza incanto, che dispone:
"Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l'acquisto dell'immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell'articolo 579 ultimo comma."
e dal richiamato ultimo comma dell'art. 579 c.p.c., che prevede:
"I procuratori legali possono fare offerte per persone da nominare."
Dalla testuale lettura del combinato disposto degli articoli 571 e 579 ultimo comma, si evince pertanto che esistono tre possibilità per formulare l'offerta per l'acquisto dell'immobile pignorato:
Da ciò consegue che il soggetto che non formula l'offerta personalmente, ha come unica possibilità quella di rivolgersi ad un procuratore legale.
E' utile evidenziare che l'articolo 3 della legge 24 febbraio 1997, n. 27 in tema di "Soppressione dell'albo dei procuratori legali e norme in materia di esercizio della professione forense" ha disposto quanto segue: "
Il termine "procuratore legale" contenuto in disposizioni legislative vigenti si intende sostituito con il termine "avvocato".
In giurisprudenza il tema è stato dibattuto e la Corte di Cassazione con la sentenza 12 aprile 1988 n. 2871, ha escluso che nella vendita senza incanto potessero essere formulate offerte a mezzo di procuratore speciale che non fosse avvocato.
Tale principio è stato confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione 5 maggio 2016 n. 8951.
Note:
(1) denominato "Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile, ai sensi dell'articolo 161-ter delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile"
(2) In base all'art. 5 del DM 32/2015 "La domanda è sottoscritta con firma digitale. E' trasmessa, unitamente agli allegati, a mezzo posta elettronica certificata." In caso di domanda sottoscritta con firma digitale l'offerta può essere inviata con una qualsiasi PEC, anche non intestata all'offerente.