Nella Risposta n. 65 del 4 marzo l'Agenzia delle Entrate affronta il tema della territorialità Iva delle prestazioni consulenziali relative ad un immobile situato in Italia, a seguito della richiesta presentata da una contribuente, nata e residente in Argentina, che intende procedere alla vendita dell'immobile di proprietà situato in Italia, che ha incaricato un'agenzia di intermediazione immobiliare per la vendita del cespite e si è rivolta ad un professionista per curare una trattativa extragiudiziale per la cancellazione di un debito ipotecario gravante sullo stesso immobile.
La contribuente, precisando che i suddetti consulenti sono fiscalmente residenti Italia, chiede si sapere, in quanto iscritta all'AIRE, se è tenuta al pagamento pagamento dell'imposta sul valore aggiunto (Iva) relativamente alle prestazioni di servizi erogate da questi nei suoi confronti.
L'Agenzia Entrate, in via preliminare, ricorda che in materia di territorialità Iva la regola generale contenuta nell'articolo 7-ter del Decreto Iva prevede che l'imposta sia dovuta nello Stato in cui è stabilito il committente (rapporti B2B) ovvero il prestatore (rapporti B2C).
Tuttavia, il legislatore ha stabilito delle deroghe a questa normativa, in particolare per determinate tipologie di prestazioni di servizi, in relazione alle quali il legislatore, al fine di stabilire il luogo in cui si applica l'imposta, valorizza ulteriori elementi come, ad esempio, la natura del servizio e/o la modalità ed il luogo di esecuzione dello stesso.
Con riferimento al caso specifico oggetto dell'interpello, l'Agenzia ha chiarito che
le prestazioni di servizi legati a beni immobili, come le attività di intermediazione nella vendita e la consulenza legale per la cancellazione di un’ipoteca, devono essere tassate nel Paese in cui è ubicato l'immobile.
Assegnazione Agevolata Immobili Società. Tassazione Soci 2025
La legge di bilancio 2025 ha previsto la possibilità, per le società, di assegnare e/o cedere ai soci gli immobili non strumentali per destinazione (oltre ai beni mobili registrati).
In particolare è prevista l’applicazione di una imposta sostitutiva dell’8% (10,5% se le società sono risultate NON operative nei tre esercizi precedenti) sulla eventuale plusvalenza risultante dalla differenza tra il valore normale, in ipotesi di assegnazione, o il prezzo di cessione, in ipotesi di cessione, e il costo fiscalmente riconosciuto dei beni assegnati/ceduti, con la particolarità che in caso di assegnazione il valore normale per i beni immobili può essere, alternativamente al valore normale ex art. 9 del TUIR, assunto pari al “valore catastale” applicando alla rendita catastale i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro. In caso di cessione il corrispettivo, se inferiore al valore normale, determinato alternativamente ex art. 9 TUIR o in base al “valore catastale”, dovrà essere computato in misura non inferiore al valore normale stesso.
Altro vantaggio dell’operazione consiste nel fatto che, in caso di applicazione di imposta di registro proporzionale le aliquote applicate siano ridotte della metà.
Non è richiesta una forma determinata né per la costituzione dell’associazione non riconosciuta, né per i singoli contratti di adesione.
Solo quando all’atto della costituzione o della singola adesione vi siano conferimenti di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato, è obbligatoria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata a pena di nullità (art. 1350 c.c.).
In tutti gli altri casi si può ricorrere all’atto pubblico, alla scrittura privata o anche ad un accordo verbale, purché venga espressa da più persone l’intenzione di svolgere in modo continuativo un’attività di comune interesse e di destinare a tale scopo un’organizzazione e i mezzi patrimoniali necessari.
La costituzione può essere immediata o progressiva.
Contratto preliminare di locazione commerciale
Secondo l’art. 1571 c.c. la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (canone).
Se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, viene comunemente definito “contratto di locazione commerciale” ed è disciplinato nel Capo II della L. n. 392/78, che ne regola, in particolare, la durata, la rinnovazione, il rilascio dell’immobile, l’aggiornamento del canone, l’indennità per perdita di avviamento, la sub locazione, la successione nel contratto, il diritto di prelazione e il diritto di riscatto.
Sono, inoltre, applicabili alla locazione commerciale gli artt. 7–11 della stessa L. n. 392/78 in tema di clausola di scioglimento in caso di alienazione, spese di registrazione, oneri accessori, assemblea dei condomini e deposito cauzionale.
La legislazione in tema di locazione commerciale è molto scarna ed è stata integrata da copiosa giurisprudenza di cui, nei limiti della presente opera, si riportano le massime rilevanti.
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